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海淀学区房,两居455万

汤告鲁斯 2016/6/28 9:51:04 原创

【MAINAR 原创 一套】

  海淀学区房大慧寺20号院,南北通透两居455万,省10.92万中介费。#一套 是我们的二手房推荐栏目,阿汤精选一套好房。


概况






  缴税情况解析:

  契:房本满5年且唯一,仅需缴纳契税,免个人所得税及增值税

  契+个:房本满2年,需缴契税及个人所得税,免增值税

  契+个+增:房本不满2年,需缴契税、个人所得税及增值税,不免税


  付款方式说明:

  全:全款

  商:商业贷款

  公:公积金贷款

  组:组合贷款


房东

  年轻业主,卖了房子想投资其他房产。无贷款,目前无人居住。已搬出腾空,静候买家。这套是@啊汤老师的网友主动提供的实测房源,在此,感谢@有事儿找大表哥。


环境

  区域:西北三环内大学环绕




  历史:大慧寺,因寺内有大佛,也称大佛寺。

  1957年,大慧寺被北京市人民政府宣布为第一批市级重点文物保护单位。从小区走路550米即到大慧寺景点,最著名的景点是一尊千手观音。



  机关:牛逼单位云集:中国气象局、铁科院研究院、中国农业科学院




 交通:步行950米进地铁站


  步行到地铁:950米,到4号线魏公村站D口

  开车到西3环:2.2公里

  开车到北3环:1.4公里

  开车到西直门北大街:2.2公里,再往南1.5公里就能上2环


生活:整体高大上


  1、商业:大商场云集:天兰·奥特莱斯、双安商场、凯德MALL、西单商场皂君庙购物中心、大钟寺中坤广场等。

  2、超市:1.2公里范围内有3个超市发,最近的就300米,超市发农科院店。

  3、公园:步行850米就能走到北京交通大学的西门,去学校散步,体会大学时代的feel。向南1.3公里是北京动物园,孩子的天堂。

  4、美食:推荐峨眉酒家,吃过的朋友都知道饭点儿经常得等座儿,最有名的一道菜是宫保鸡丁,精品版本虽然贵,但是能吃到普通版里没有的腰果、杏仁等坚果。除了峨眉,周边还有大鸭梨、旺顺阁鱼头泡饼……

  5、学区:农科院附小。



小区

  大慧寺20号院共计6栋楼。物业费:0.75元/平*月;水电煤暖:民水,民电,有燃气,市政供暖;无地下车库,地上固定车位1800元/年,非固定车位免费停,车位有限,先到先停。没有地方停的话,路边也能停车,不贴条不收费,当然剐蹭在所难免。





  接下来讲户型之前,先说一下我们的测评道具:BOSCH GLM 30 激光测距仪;HYELEC MS6708 数字声级计;SONY A7R2 数码相机 + ZEISS 16-35/f4 广角变焦镜头。@王纠结 panda model,性能参数:

  性别:男

  身高:173厘米

  体重:55千克

  婚姻:未婚(小鲜肉一枚,妹子们别错过哦~)


户型

  建筑面积61.65平,实测的使用面积约为50平。南北通透两居室,全明户型。厨房小,卫生间小,改造空间大。接下来,我们把这#一套 按功能分为玄关、客厅、餐厨、卫生间、卧室五个区域,具体来看。



玄关


客厅



餐厨

  厨房门改成推拉式的,如果能做成开放式的厨房是最好,厨房门口的空间就设计成小餐厅。如果做不了开放式厨房,门口的位置设计成一个儿童娱乐区也不错,大人在厨房忙,孩子在身边玩,放心。但是这样的话,吃饭就只能在客厅将就了



卫生间




卧室

  阳台面积约4.45平。





采光

  我们通过计算窗户面积来测算房屋的采光性能:整个房子的采光总面积达9.15平。直接采光面积为5.10平。全明户型,采光性能优秀。



噪声

  我们通过声级计实测房屋的隔音性能与噪声情况。本次测试时段为工作日下午14时左右。这栋楼位于小区西北角,北侧和西侧临路,但是北侧是那条林荫小道,南侧是条能走车的小路,但是通过车辆很少,所以周边算安静。







附:人对声音强度的感受

30分贝以下:极静

30-50分贝:安静

50-70分贝:普通

70-110分贝:很吵

110分贝以上:疼痛


结论

  我们喜欢:位置非常好,生活、交通配套也好;小区安静,南北通透,有阳台。

  不利因素:房子还是老式装修,重新装修就要把旧的木质装修全部拆掉,而且这个房子之前是中央空调采暖,空调管道能不能拆,不确定。


价格估算

  报价:455万元

  首付:约169万元(设评估价为总价的9折,按贷款70%计算)

  月供:约1.40万元/月(设评估价为总价的9折,按贷款70%、首套商贷利率85折、等额本息贷30年计算)

  缴税:房本满五唯一,仅需缴契税。增值税和个人所得税免征


  同小区同户型参考租金:约6800元/月


中介费对比

  通过宜办过户,仅需缴纳0.3%的服务费:约1.365万元。通过传统中介过户,需缴纳2.7%的中介费:约12.285万元。省下109200元怎么花?按照109200元的贷款额度,贷30年来计算,每个月需要还580元。也就是说:贷款额度少109200元,每个月工资就涨了580元。



  *本文所有数据均为估算,仅供参考,具体以实际情况为准。

  **学区房不代表一定能入学,实际情况以教委政策及学校实际录取为准。



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海淀二手房

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